ভূমি রেজিস্ট্রেশন

জমি রেজিস্ট্রেশন কনটেন্টটিতে রেজিস্ট্রেশন বাধ্যতামূলক কিনা, কোন কোন দলিল রেজিস্ট্রেশন করতে হয়, রেজিস্ট্রেশন করতে কী কী প্রয়োজন, বিভিন্ন প্রকার দলিল রেজিস্ট্রেশনের ফি, কোন কর কে দিবে সেই সম্পর্কে বর্ণনা করা হয়েছে ।

জমি রেজিস্ট্রেশন 

 


ফজর আলী একজন গরীব কৃষক। অনেক কষ্টে সে কিছু টাকা জমিয়ে ১০ কাঠা জমি কেনে। কিন্তু সে জানে না কিভাবে জমি রেজিস্ট্রেশন করতে হয়। শহরে তার ছেলে মাসুদ কলেজে পড়ে। সে গ্রামে আসলে তার বাবাকে বলে যে তাদের নতুন কেনা জমি রেজিস্ট্রেশন করা প্রয়োজন। তাই সে তার বাবাকে নিয়ে সাব রেজিস্ট্রি অফিসে যায় পরামর্শের জন্য। সাব রেজিস্ট্রিার তাদেরকে জমি রেজিস্ট্রেশন সম্পর্কে অনেক গুরুত্বপূর্ণ তথ্য জানায়।

ফজর আলী : জমি রেজিস্ট্রেশন করা কি জরুরি ?

সাব রেজিস্ট্রার : বাংলাদেশে অনেক মানুষই ভূমি আইন সম্পর্কে খুব বেশি জানেন না। ফলে তারা জমি নিয়ে নানা ধরনের প্রতারণা ও হয়রানির শিকার হন। জমি রেজিস্ট্রেশন করা খুবই জরুরি।

ফজর আলী :  জমি রেজিস্ট্রেশন করা কি বাধ্যতামূলক ?

সাব রেজিস্ট্রার : রেজিস্ট্রেশন আইন ২০০৪ (সংশোধিত) অনুযায়ী, সকল দলিল রেজিস্ট্রি করা বাধ্যতামূলক। আইন অনুযায়ী দলিল রেজিস্ট্রি করা হলে মালিকানা নিয়ে বিরোধ এড়ানো যায়। এছাড়া জমি রেজিস্ট্রি করা থাকলে পরবর্তীতে বিক্রি, দান, উইল করতে সহজ হয়। স্থাবর সম্পত্তি বিক্রয় দলিল অবশ্যই লিখিত হতে হবে।

ফজর আলী : দলিলের ক্ষেত্রে কোন কোন দলিল রেজিস্ট্রেশন করতে হয় ?

সাব রেজিস্ট্রার : বিশেষ বিশেষ ক্ষেত্রে দলিল অবশ্যই রেজিস্ট্রেশন করতে হবে। যেমন :

  • বিক্রয় দলিল অবশ্যই রেজিস্ট্রি করতে হবে।
  • জমি ক্রয় করার পূর্বে বায়না দলিল সম্পাদন করলে তা ৩০ দিনের মধ্যে রেজিস্ট্রেশনের জন্য উপস্থাপন করতে হবে। রেজিস্ট্রি  ছাড়া বায়না দলিলের আইনগত মূল্য নেই।
  • বায়না চুক্তি প্রবলের জন্য ফৌজদারি আদালতে প্রতারণার অভিযোগ এনে দন্ডবিধির ৪২০ ধারায় মামলা করা যায়।
  • বায়না দলিল রেজিস্ট্রির তারিখ হতে ১ বছরের মধ্যে বিক্রয় দলিল সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দাখিল করতে হবে।
  • হেবা বা দানকৃত সম্পত্তির দলিলও রেজিস্ট্রি করতে হবে।
  • বন্ধককৃত জমির দলিল রেজিস্ট্রি করতে হবে।
  • কোন ভূমি সম্পত্তি মালিকের মৃত্যু হলে তার উত্তরাধিকারীদের মধ্যে তার রেখে যাওয়া সম্পত্তি বাটোয়ারা করা এবং উক্ত বাটোয়ারা বা আপোষ বণ্টন নামা রেজিস্ট্রি করতে হবে।

ফজর আলী : রেজিস্ট্রেশন করার জন্য কি কি প্রয়োজন হয় ?

সাব রেজিস্ট্রার : রেজিস্ট্রেশন করার জন্য কিছু তথ্যের প্রয়োজন হয়। 

  • জমি রেজিস্ট্রি করতে বিক্রিত জমির পূর্ণ বিবরণ উল্লেখ থাকতে হবে।
  • দলিলে দাতা-গ্রহীতার পিতা-মাতার নাম, পূর্ণ ঠিকানা এবং সাম্প্রতিক ছবি সংযুক্ত করতে হবে।
  • যিনি জমি বিক্রয় করবেন তার নামে অবশ্যই নামজারী (মিউটেশন) থাকতে হবে (উত্তরাধিকার ছাড়া)।
  • বিগত ২৫ বছরের মালিকানা সংক্রান্ত সংক্ষিপ্ত বিবরণ ও সম্পত্তি প্রাপ্তির ধারাবাহিক ইতিহাস লেখা থাকতে হবে।
  • সম্পত্তির প্রকৃত মূল্য, সম্পত্তির চারদিকের সীমানা, নকশা দলিলে থাকতে হবে।
  • দাতা কর্তৃক বিক্রিত সম্পত্তি অন্য কারো কাছে বিক্রি করেনি মর্মে হলফনামা থাকতে হবে।
  • জমির পর্চাসমূহে (সি.এস, এস. এ, আর.এস) মালিকানার ধারাবাহিকতা থাকতে হবে।
  • বায়া দলিল (প্রয়োজনীয় ক্ষেত্রে) থাকতে হবে।

ফজর আলী : বিভিন্ন প্রকার দলিল রেজিস্ট্রেশনের জন্য কি পরিমাণ ফিসের প্রয়োজন হয় ?

সাব রেজিস্ট্রার : দলিল রেজিস্ট্রি করা হয় রেজিস্ট্রেশন আইন,স্ট্যাম্প আইন, আয়কর আইন, অর্থ আইন ও রাজস্ব সংক্রান্ত বিধি এবং পরিপত্রের আলোকে। সকল দলিলের রেজিস্ট্রি ফিস সমান নয়। সরকার বিভিন্ন সময় সমসাময়িক বিবেচনা অনুযায়ী রেজিস্ট্রি ফিস নির্ধারণ করে থাকেন।

ফজর আলী : কর দেয়ার ক্ষেত্রে কি নিয়ম ?

সাব রেজিস্ট্রার : ভ্যাট ও উৎস কর সব সময়ই জমির বিক্রেতা প্রদান করবে। আয়কর আইন মতে, এই দুই ধরণের কর বিক্রেতার আয়ের ওপর ধার্য হয়। এই কর বিক্রেতার নামে সরকারি কোষাগারে জমা দিতে হয়। উৎস কর ও ভ্যাট ছাড়া অন্যান্য সকল ধরণের কর জমির ক্রেতাকে পরিশোধ করতে হবে।

সাব রেজিস্ট্রারের পরামর্শে ফজর আলী তার জমি রেজিস্ট্রি করে। এর ফলে তিনি জমি বেদখল হবার জটিলতা থেকে রক্ষা পায়।

সচরাচর জিজ্ঞাসা 

প্রশ্ন-১. জমি রেজিস্ট্রেশন কোথায় করা হয়? 

উত্তর. প্রতিটি উপজেলায় সাব-রেজিস্ট্রি অফিস আছে। সেখানে জমি রেজিস্ট্রি করা হয়।

প্রশ্ন-২. জমি ক্রয় করলে যাচাই বাছাইয়ের জন্য কোথায় যেতে হবে? 

উত্তর: ইউনিয়ন ভূমি অফিস ও উপজেলা ভূমি অফিসে বিক্রিত জমির তফসিল নিয়ে জমিটি আগে বিক্রি হয়েছে কিনা, আগে অন্য কারো নামে নামজারী আছে কিনা, বিক্রয়ে উল্লেখিত দাগ, খতিয়ান, নকশা ঠিক আছে কিনা এবং সর্বোপরি সরেজমিনে বিক্রিত জমি আছে কিনা তার খোঁজ পাওয়া যাবে। প্রয়োজনে ভূমি অফিস থেকে সার্ভেয়ার (আমিন) নিয়ে জমি মেপে জমি ক্রয় করতে হবে।

প্রশ্ন.-৩. জমি বিক্রয় করতে জমি বিক্রেতার নামে নামজারী কি জরুরি? 

উত্তর: উত্তরাধিকার সূত্রে সম্পত্তি ছাড়া সকল সম্পত্তি বিক্রয় করার ক্ষেত্রে দাতার নামে নামজারী বাধ্যতামূলক।

প্রশ্ন-৪. মৌখিক দান কি আইন সম্মত? 

উত্তর: ২০০৪ সালের রেজিস্ট্রেশন আইন সংশোধনের পর মৌখিক দান বৈধ নয়

– See more at: http://infokosh.gov.bd/atricle/%E0%A6%AD%E0%A7%82%E0%A6%AE%E0%A6%BF-%E0%A6%B0%E0%A7%87%E0%A6%9C%E0%A6%BF%E0%A6%B8%E0%A7%8D%E0%A6%9F%E0%A7%8D%E0%A6%B0%E0%A7%87%E0%A6%B6%E0%A6%A8#sthash.ynu1PNfT.dpuf

জমি ও আন্যান্য সম্পত্তি হস্তান্তরের দলিল ও রেজিস্ট্রেশনের নিয়ম

জমি ও আন্যান্য সম্পত্তি হস্তান্তরের দলিল ও রেজিস্ট্রেশনের নিয়ম

ভূমি ও অন্যান্য সম্পত্তি রেজিস্ট্রেশন বিষয়ক বিভিন্ন তথ্য দলিলের ছক বা ফরমেট:

  • ভূমি হস্তান্তরের দলিল স্ট্যাম্পের উপর সরকার কর্তৃক প্রকাশিত নির্দিষ্ট ফরমেট বা ছক অনুযায়ী তৈরি করতে হবে। এই ছকে ক্রেতা-বিক্রেতার ছবি সংযোজনের নতুন বিধান রাখা হয়েছে।

তামাদি হওয়ার সময় সীমা

  • তামাদি হোয়ার সময়-সীমা তিন বছর থেকে এক বছর করা হয়েছে। দলিল তৈরী হওয়ার তিন মাসের মধ্যে তা রেজিস্ট্রেশন করতে হবে।

দলিল রেজিস্ট্রেশনের সময়

  • দলিল তৈরী হওয়ার তিন মাসের মধ্যে তা রেজিস্ট্রেশন করতে হবে। মৌখিক দান বা হেবা দলিল রেজিস্ট্রেশন।
  • মুসলিম পারিবারিক ধর্মীয় আইন অনুযায়ী স্তাবর সম্পত্তি মৌখিক দান বা হেবা দলিলো এখন থেকে রেজিস্ট্রেশন করতে হবে। এই দলিল হবে ঘোষণামূলক। এর জন্য ফি হবে মাত্র ১০০=(একশত) টাকা।

হেবা বা দান কে কাকে করতে পারে:-

  • হেবার ক্ষেত্রে শুধু রক্ত সম্পর্কিত আত্মীয় তথা স্বামী ও স্ত্রীর মধ্যে, পিতা-মাতা ও সন্তানের মধ্যে, ভাই-ভাই, বোন-বোন অথবা ভাই-বোন, দাদা-দাদী, নানা-নানী থেকে নাতি-নাতনী ও নাতি-নাতনী থেকে নানা-নানী সম্পর্কের মধ্যে হেবা দলিলে রেজিস্ট্রেশনের ক্ষেত্রে এই নাম মাত্র ১০০ (একশত) টাকা ফিতে রেজিস্ট্রেশনের সুযোগ পাওয়া যাবে।

উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া সম্পত্তির রেজিস্ট্রেশন:-

  • উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া সম্পত্তি রেজিস্ট্রেশন করা বাধ্যতামূলক। তবে এক্ষেত্রে ওয়ারিশগণের মধ্যে সম্পত্তি বন্টন না হওয়া পর্যন্ত রেজিস্টেশন করার প্রয়োজন নেই।

সম্পত্তি বন্ধকের ক্ষেত্রে রেজিস্ট্রেশন:-

  • সম্পত্তি বন্ধকের ক্ষেত্রেও রেজিস্ট্রেশন বাধ্যতামূলক করা হয়েছে। এক্ষেত্রে রেজিস্ট্রেশন ফি হবে ২০০ (দুইশত) টাকা থেকে ৫০০০(পাঁচ হাজার) টাকা। আগে যা ছিল ৫০০(পাঁচশত) টাকা থেকে ৫০,০০০(পঞ্চাশ হাজার) টাকা। এর ফলে বন্ধকি সম্পত্তি কেহ অন্যত্র বিক্রয় করে প্রতারণা বা জালিয়াতির আর কোন সুযোগ পাবে না।

আদালতের মাধ্যমে প্রাপ্ত অগ্রক্রয় সম্পত্তির রেজিস্ট্রেশন:-

  • আদালতের মাধ্যমে প্রাপ্ত অগ্র ক্রয় দলিলও রেজিস্ট্রেশন বাধ্যতামূলক করা হয়েছে।

বায়না চুক্তির রেজিস্ট্রেশন ও ফি:-

এখন থেকে বায়না চুক্তি রেজিস্ট্রেশন করতে হবে। সম্পত্তি বিক্রয়ের জন্য বায়নার ক্ষেত্রে ৫(পাঁচ) লক্ষ টাকা পর্যন্ত সম্পত্তির ক্ষেত্রে ৫০০/-(পাঁচশত) টাকা এবং ৫ লক্ষ টাকার অধিক থেকে ৫০ লক্ষ টাকা পর্যন্ত ১,০০০/-(এক হাজার) টাকা। ৫০ লক্ষ টাকার অধিকমূল্য সম্পত্তির জন্য ২,০০০/-(দুই হাজার) টাকা রেজিস্ট্রেশন ফি দিতে হবে। বায়না নামা রেজিস্ট্রেশন করা ছাড়া চুক্তি বলবৎ করতে আইনগত কোন সুবিধা পাওয়া যাবে না। আবার বায়নার অবশিষ্ট টাকা জমা না করা হলে কোন মামলা মোকদ্দমা করা যাবে না। সম্পত্তি বিক্রয়ের বায়নানামা চুক্তির ৩০ দিনের মধ্যে রেজিস্ট্রেশন করতে হবে ১লা জুলাই ২০০৫ থেকে এ আইন কার্যকর হওয়ার আগে যেসব বায়না হয়েছে কিন্তু এখনও রেজিস্ট্রেশন হয় নাই সেগুলো ১ জানুয়ারি ২০০৬ এর মধ্যে রেজিস্ট্রেশন করতে হবে। আবার বায়নানামা রেজিস্ট্রেশন না করা এসব চুক্তি কার্যকর বা বাতিল করতে হলে রেজিস্ট্রশনের জন্য নির্দিষ্ট মেয়াদের পর ৬ মাসের মধ্যে মামলা করতে হবে। সম্পত্তি হস্তান্তরের দলিল ৩ মাসের মধ্যে রেজিস্ট্রেশন করতে হবে।

বিঃ দ্রঃ ভবিষ্যতে মামলা মোকদ্দমা থেকে পরিবারগুলোকে রক্ষা করতে উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত সম্পত্তির দলিল রেজিস্ট্রেশন করা বাধ্যতামূলক করা হয়েছে। পূর্বে পুরুষদের আপসে সম্পত্তি বন্টনের দলিল রেজিস্ট্রেশন বার্ধমূলক করার ফলে ওয়ারিশদের ভোগান্তি অনেকাংশে হ্রাস পাবে। মাত্র ২০-(বিশ) টাকা মূল্যের স্ট্রাম্পে দলিল করে তা রেজিস্ট্রেশন করা যাবে এবং সর্বোচ্চ অংশ প্রাপ্ত অংশীদারের সম্পত্তির হিসাব থেকে বাদ দিয়ে অপেক্ষাকৃত কম পরিমাণের অংশীদারদের ভগে পাওয়া সম্পত্তির মূল্য মানের শতকরা আড়াই ভাগ টাকা সব অংশীদারের কাছ থেকে রেজিস্ট্রেশন ফি বাবদ নেওয়া হবে।

ref: http://jmijma.blogspot.com/